步步高置业谢瀚华:房地产价值成本管理
来源:吉安市房管局    发布时间:2019-06-17 19:03:17打印本页

2019年,是中部崛起规划出台的第一个十年节点。十年来,中部崛起规划不时推进着中部地域进入开展快车道。其中,以武汉为中心的武汉城市圈,不只是中部城市群完成新逾越的新兴增长极,更是众多品牌房企争相规划的战略要地。乘中部崛起之势,武汉乃至中部城市群房地产市场将如何演化?产业链上下游企业将迎来怎样的开展机遇?

  6月15日,由中国房地产业协会指导,中国房地产采购平台(优采)主办,奥山控股协办,聚焦中部城市群,百强优采供给链协作大会在武汉楚天粤海国际大酒店举行,来自奥山控股、中海地产、步步高置业、当代弘明、雅居乐、旷远地产、湖北保利投资、中南置业、金科地产、力高地产、佳兆业、美妙置业、武汉联投置业、德成控股、软件新城、湖北新长江置业、湖北房地产投资集团、湖北工建房地产等50余位房企采购经理人与产业链优秀供给商代表共400余人齐聚一堂,共议“新科技、新产城、新势能”,参访奥山控股经典项目,并开启“黑科技”竞技舞台,共谋产业协作新机遇。

  在活动现场,来自步步高置业有限义务公司本钱中心总经理谢翰华发表了名为《房地产价值本钱管理》的主题演讲。

  演讲实录如下:

  谢瀚华:尊崇的张会长、唐总,各位指导,各位供给链的朋友,大家下午好!

  我来自于步步高置业,我们是湖南的外乡企业,步步高商业连锁股份有限公司是中国快消品10强,步步高集团1995年成立于伟人故里湘潭。步步高置业自主开发自持了商业面积达430万平方米,立足湖南,遍及江西,广西,四川、重庆、云贵等地。

  房地产行业的开展路途诚如方才张会长所言,过程中的爱恨情愁,点点滴滴在我们心头!限购、限价、熔断,以至不卖房子了,做长租房,面粉日贵,竞争剧烈,本钱管理愈加日益关系房地产的投资效益!今天我分享的主题是房地产价值本钱管理。

  全价值发明型本钱管理不再只关注工程建立本钱,不再尽管理某个板块或阶段,而是强调全面,全员和全过程。也不是简单控制价钱,而是把视野聚焦价值!本钱不一定越低越好,而是与项目管理适配,管理的目的是提升和发明价值。

  我们假如作为地产操盘手,包括产品老总,就像一个小孩怀在妈妈肚子里,他80%命运曾经必定了,我们本钱也是一样!投资与设计阶段肯定了本钱的80%,地拿下来了,大本钱根本上曾经肯定了,在投资拿地项目定位和设计阶段本钱就应该介入,而不应该是被动地等候。因而如何在投资拿地、项目定位、研策设计阶段嵌入、链接、互动与反应本钱要素是重中之重!这是公司的严重项目决策阶段。

  详细有几个经历跟大家分享,一是前置本钱要素与拿地条件对接。如外电条件、周边市政规划包括道路、自来水、排污等等,假如某地产在清远近效拿了几千亩地,地价根本等送,但是一切的市政规划根本是没有的,需投入大量的本钱停止建立。二是前置本钱要素与设计定位对接,这个时分的本钱前置的是辅助项目定位,不同的定位,不同的本钱模块构成,项目投资效益必然会不同。

  所以跟很多同行交流后,我们总结出一个经历,标杆企业普通拿地是四看:标杆企业普通拿地是四看:看城市、看区域、看项目、看收益。而收益普通是“4321”规律,拿地研判占了40%,设计规划占了30%,营销企划占了20%,市场时机占了10%,以上几个阶段本钱都必需前置嵌入,反应。是或主动或被动,千差万别!

  接下来谈一下全本钱管理的价值运营管理,很多地产公司有一个管理叫做大运营管理,我们更引荐价值运营管理,老板最关注的一定是投资价值,工程、本钱、营销、设计的四化关系中营销是将客户需求明白化,肯定的是项目开展方向,设计是将产品价值最大化,工程是将设计企图实物化,本钱是将管理过程货币化。而本钱、营销、设计构成的项目价值三角关系,设计、工程、本钱构成的是项目运营矛盾统一的三角关系。

  假如在坐的是考过注册造价师的,对投资价值内容是并不生疏的,以前在日常工作中以前用的不多,如今发现用得越来越多,股东权益报酬率,ROE管理,IRR管理,内部收益率管理,其实就是房地产开发过程价值管理。不同的本钱模块会带来几价值损失或者几价值增加,我用数据来决议。

  关于全本钱管理中的管理价值协同,我们想追求价值,必需要有下列几项方面对应才行,一是人力资源价值协同:组织目的中的本钱目的与义务明晰,组织匹配义务本钱与本钱义务,构成本钱管理的气氛,全员本钱管理。二是建立本钱与运营维护本钱的价值协同:全本钱,全过程本钱。三是建筑设计与施工便利的价值协同:肯定建筑设计与施工便利的均衡与落地。四是设计角度均衡本钱、进度、质量及营销需求的价值协同。如三四线城市的高周转项目运营与资金管理。最后是合约规划与招标合约是完成目的本钱落地的重要途径,合理停止合约规划与分判,合理招标筹划与组织是确保本钱管理落地的手腕。

  另外我们把本钱分红三大类:构造性本钱、敏理性和本钱和相对固定本钱,构造性本钱是建筑物的必备要素,但从客户角度却较少关注的。此类本钱应在保证平安的前提下严控,如根底与基坑支护,单个车位的有效面积以及上面提到的各项设计限额指标,每个大型的地产集团均积聚了本人的参考数据。相对固定本钱如各类报批报建费、税等,均是按相对固定的政策或规范停止计取的本钱,留意与同行业、同类项目停止参考、比拟。我着重讲敏理性本钱,敏理性本钱的中心在于客户视角的“敏感”,此类本钱的投放将直接影响客户买单意愿,直接影响产品溢价。对客户购置真正产生关键影响的本钱约占总本钱的20%,这类本钱要适配。

  跟在座供给链很有关系的是全本钱管理中的供给商管理,关键词是价值协作,价值对接,我们之间多谈价值,更容易达成共识,我们既谈今天,我们还谈谈明天,更谈谈将来,价值更趋分歧,另外我们不只关注单一的价钱,我们关注的是全过程本钱,也更容易达成价值的共识。

  最后有幸引见一下我们步步高置业,目前已自主开发建立运营了430万平方米的商业建筑面积,我们大本营在湖南,在湖南商业我们深耕,开展很好,从湖南动身,我们如今遍及湖南、广西、江西、四川、重庆和少局部的云贵。

  经历业态包括从20到50万㎡都有,打造中高端超级MALL的新天地系列,8-12万㎡的步步高广场、有超市业态产品线,3000-10000㎡的批发大卖场,1000-3000㎡的购物中心业态产品线精品超市,最后还包括70-120㎡为主的汇米巴便利店系列,这些业态我们都在运营!步步高有一个口号是美妙生活的处理者,特别是2016年开业70万方步步高梅溪新天地,集商、旅、文一体,胜利打造了年客流近3000万人次的世界商业体验殿堂。最近长沙50万方星城天地定位高端,气质非凡,也在长沙省政府商圈扬帆起航!

  普通地产公司来说拿地有一个很大的痛点,就是商业配套条件,商业配套对在座各位来说可能是痛点,对我们来说绝对很可能是时机,由于我们自持运营430万平方米,我们百分之百地自持,说不定我们能够找到协作的途径,处理你的痛点也是我们的时机,谢谢大家!

  最后感激优采,优采让我们携手,诗和远方都有!