限竞房土地市场火爆 项目去化成难题
来源:吉安市房管局    发布时间:2019-06-27 18:23:55打印本页

近期,北京、深圳等多个热点城市出让大额限竞房住宅用地。其中,北京亦庄两宗限竞房土地出让溢价率均在40%左右。深圳推出近20年来最大数量的一次住宅土地供给,局部地块出让溢价率超越40%。限竞房土地出让市场一派炽热。不过,已入市的限竞房项目去化率不容悲观。其中,北京地域限竞房网签率缺乏四成。业内人士指出,由于起始竞拍价较低,使得上述土地成交溢价率较高。同时,房企在一线城市拿地积极性有所升温。在限价难以放松的状况下,房企拿地需求做好经济测算,理性拿地。同时,质量方面加大绿色安康理念,构成差别化竞争。

  房企拿地积极

  北京市规划和自然资源委员会网站显现,北京近日再次出让3宗住宅地块。一宗位于怀柔区,两宗位于亦庄经济技术开发区。3宗土地总建筑面积约32.53万平方米,起始挂牌价合计80.86亿元,最终成交价合计98.76亿元。3宗土地均采用“限房价、竞地价”的方式。

  位于亦庄河西区的两宗土地热度高,溢价率均在40%左右。其中,X92R1地块R2二类寓居用地建筑面积约8.03万平方米,最终由北京雅信房地产开发有限公司以31.8亿元竞得,溢价率为41.33%,成交楼面地价为39625元/平方米。X92R2地块R2二类寓居用地建筑面积约7.85万平方米,最终由港中旅房地产开发有限公司以30.6亿元竞得,溢价率为39.09%,成交楼面地价为38956元/平方米。

  上述两地块均为二类寓居用国有建立用地,可建普通商品住宅,不配建保证性住房。两宗地块销售均价不超越54160元/平方米,最高销售单价不超越56868元/平方米,建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需到达70%以上。

  中原地产首席剖析师张大伟以为,亦庄两宗土地起始楼面价仅2.8万元/平方米左右,与销售限价差距较大,招致参与两宗地块竞拍的房企合计超越30家。从成交状况看,北京市场仍然是房企热点关注区域。整体看,房企拿地积极性依然较高,且普遍看好北京将来房地产市场的开展。

  张大伟指出,截至目前,亦庄地域已供给限竞房地块超越70万平方米,限竞房数量占比拟大。

  除北京地域外,不少热点城市频现大额限竞房土地出让。以深圳地域为例,6月24日,位于宝安西乡、龙华民治、光明观光路、光明大道、坪山区老坑路的5宗土地以“单限双竞”的方法挂牌出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积,商品住宅限售3年。

  据理解,此次土拍是深圳地域近20年来最大数量的一次住宅土地供给,土地出让面积合计约17.03万平方米,建筑面积合计约69万平方米,起始总价约为154.35亿元。参与竞拍的房企到达71家,交纳保证金数量超越1100亿元。最终,广州越璟(越秀)以最高限价59.08亿元+配建8800平方米拿下了尖岗山地块,溢价率为45.02%。

  网签率较低

  限竞房土地出让一派炽热,但已入市的限竞房项目去化率不容悲观。以北京地域为例,据中原地产监测数据,截至目前,北京限竞房项目到达52个,合计77期,供给住宅套数到达35890套。签约方面,北京地域限竞房签约合计13175套,均匀网签价为48756元/平方米。签约面积合计137万平方米,依照面积计算,网签完成率仅为33%。

  中原地产指出,由于网签数据相对滞后,实践销售比例可能到达45%左右,积压数量超越2万套。

  值得留意的是,最近两个月北京地域单月网签数量均超越1500套,网签数量高位运转。但新入市的限竞房数量同样高企。据中原地产监测,北京地域曾经连续12个月呈现限竞房“供大于求”的场面。

  业内人士指出,从北京近期出让的限竞房地块看,将来或面临更大的去化压力。以亦庄河西区最新成交土地为例,限制销售均价为不超越54160元/平方米。这个价钱相比四周在售的项目高出近2000元/平方米左右。假如将来限竞房去化水平仍然较低,后入市的项目则需求从质量、理念、配套等一系列方面动手。

  张大伟指出,限竞房市场分化严重,只要少数位置好的地域签约活泼,大局部项目入市后呈现较大的去化问题。2019年底,北京入市限竞房有望超越6万套。从目前状况看,北京地域限竞房普遍降价10%左右,但去化速度仍然较慢。思索到房企的拿地本钱,价钱战可能成为促进限竞房销售的途径。

  业内人士指出,2016年底,北京市大量限竞房土地集中入市。阅历2年时间,开发商普遍已获得预售证。仅2018年,北京地域就有39个限竞房项目获得预售证。2016年以后,限竞房土地出让成为北京土地市场主流,因而限竞房项目将来仍是主流产品。

  考验盈利才能

  从目前状况看,限竞房形式主要存在于房地产市场较热的一、二线城市。这些地域房价前期上涨过快,招致政府出手控制新房价钱,坚持市场稳定的同时保证刚性需求。其中,北京、深圳等一线城市限竞房土地出让范围居前。土地出让方式包括“单限双竞”、“双限双竞”等不同类型。其中,“限房价、竞地价”的出让方式最为常见。在此背景下,近3年来房企若想在一线城市拿地,限竞房土地简直成了必选题。

  诸葛找房数据研讨中心剖析师孙明英对此表示,在限价难以放松的状况下,房企拿地需求做好经济测算,理性拿地。特别是同时存在住宅、自持商业、租赁用地的状况下,房企需求均衡好资金的长短期运用,才可能完成盈利。

  孙明英表示,限竞房去化速度较慢,既有位置偏僻的缘由,也有限竞房大量供给、购房者选择增加的缘由。限竞房销售能否悲观,不只要看项目所处的天文位置、周边配套的状况,还要看二手房市场的整体走势。就目前北京市场而言,限竞房的市场占有率已超越6成,为北京市场的供给主力。限竞房的优势在于新,小区建筑质量、园林规划较二手房存在一定的优势。但限竞房位置普遍偏僻,交通不便,学区与配套建立常常赶不上二手房。

  孙明英指出,关于位置较好,后续市场供给有限的一线城市限竞房用地,房企参与竞拍的意愿普遍较强。拿到限竞房土地是第一步,项目能否盈利考验房企的本钱控制才能及项目建立才能。从目前状况看,房企为了应对去化压力,普遍推出绿色住宅理念,加大对房屋质量的投入力度。