有房企积极拿地,有房企转型求生 未来整体楼市成交将可能放缓
来源:吉安市房管局    发布时间:2019-06-28 19:27:25打印本页

近日,深圳5宗地出让惹起市场高度关注,不少大房企表现积极,而同时中小房企断臂求生或转型的事情也在演出。事实上,继年初以来,多个城市调控政策力度有所调整,房地产市场呈现部分小幅回暖,但近两个月针对部分楼市的销售市场以及土地市场快速升温,局部城市重新收紧了楼市政策。仲量联行以为,前期的楼市“小阳春”只是部分和小幅回暖,在没有进一步政策支持的状况下,将来整体楼市成交将可能放缓。

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  范围房企拿地积极 行业集中度明显

  从1-5月的拿地金额来看,碧桂园、融创、新城占领拿地金额前三位。据中指研讨院数据,碧桂园5月拿地发力,1-5月累计拿地658亿元,占领拿地榜榜首;融创凭仗前4月优势,1-5月以总额653亿元占领榜单第二位;新城继续坚持第三名,拿地总额461亿元。TOP10 企业1-5月拿地总额 4148 亿元,占TOP100企业的35.8%;TOP30企业1-5月拿地总额7744 亿元,占TOP100企业的66.8%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。1-5月,TOP10企业拿地门槛为281亿元。5 月,碧桂园继续坚持较大的拿地力度,单月拿地262 亿元,同比增长 28.4%,环比降落 25.7%。碧桂园5月高溢价补充土地资源,分别在洛阳、嘉兴、扬州等城市拿地,溢价率均超越100%,其补仓意愿可见一斑。

  近期土地市场比拟受关注的是,进入6月以来,万科在土地市场动作频繁,以至不惜高溢价拿地。据乐居财经不完整统计,6月17日-21日一周万科共拿地8宗以上,总拿地金额超越106.67亿元,拿地域域主要集中在南方地域,其中5宗位于重庆。另外,6月21日,雅居乐初次拿下京城宅地,雅居乐以31.8亿元将北京经济技术开发区河西区地块收入囊中,楼面价39625元/平方米,溢价率41.3%;6月24日,越秀以总价590800万元、楼面价56128元/平方米拿下深圳宝安区尖岗山地块,越秀初次进入深圳。

  对此,克而瑞剖析称,目前土地市场分化明显,固然个别城市土拍炽热,“高溢价地块”频出,但并不具备普遍性,范围房企也并未呈现2016年“疯抢地王”的状况。特别在补仓需求得到满足以及将来拿地当年开盘难度增大的状况下,百强房企的投资节拍会进一步放缓。且从近期土拍热点城市政策调控力度来看,将来拿地仍需坚持慎重,自觉获取高价地并不可取。

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  局部中小房企断臂求生或转型

  在范围房企积极拿地的同时,一局部中小企业却面临资金慌张的问题,有些申请破产,有些为缓解活动性问题转让一些项目股权以求生存。

  近日,宁波最大的房地产企业——银亿集团宣布破产,申请破产清算,负债500亿元。银亿在公告中指出,今年以来,银亿集团、银亿控股持续面临活动性危机,虽极力制定相关计划、经过多种途径化解债务风险,但仍不能彻底摆脱其活动性危机。

  另外一家经过积极地去杠杆、降负债断臂求生的泰禾,在转让杭州蒋村、南昌茵梦湖、泰禾广州院子等项目股权后,泰禾集团执行副总裁葛勇近日表示,目前,泰禾整体的有息负债金额曾经比2018年底有了十分显著的降落,2018年底时泰禾集团的有息负债在1370亿元。

  在资金活动性危机下“又活过来”的粤泰集团近日召开新闻发布会,集团董事长杨树坪表示,粤泰集团向世茂集团转让旗下局部项目的局部股权,这种转让属于当下地产行业市场常态,将来将以此次与世茂协作为契机,全面探究转型晋级,在养老、安康和产业地产等特征地产范畴。不过,粤泰集团在转让旗下5个地产项目的不同份额股权给世茂集团后,目前国内外仍有多个项目处于在建在售状态,在北京、广州、深圳等重点城市以及柬埔寨还持有大量待开发的土地储藏。“在当前房地产调控趋严,融资渠道趋紧的环境下,中小型房企面临极大的应战。粤泰集团将扬长避短,积极转型,发挥中小型企业‘船小好调头’的转型优势,选择在安康、养老、产业地产等特征地产范畴精耕细作,把地产开发经历与新兴的产业相分离,以新型的协作开发形式开辟市场。”

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  融资或进一步收紧,房企转战海外发债

  融资渠道趋紧,今年5月,银保监会明白请求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规停止房地产融资,尔后6月初更是有音讯传出,监管层曾经将一些拿地激进、制造高溢价地块的企业归入监管,并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直接指出了避免房地产的投资行为。这也预示了将来房地产调控仍将不放松,融资可能进一步收紧的信号。据克而瑞不完整统计,截至6月17日就已有十余家房企发行及拟发行海外债,估计发行范围将超30亿美圆,其中如中南建立于6月11日就宣布了其境外全资子公司已完成了3.5亿美圆的高级无抵押定息债券发行,尔后6月12日,华南城也宣布胜利发行于2021年到期的6000万美圆优先票据。除此之外,雅居乐、蓝光开展、新湖中宝、融信中国等也都宣布完成发行美圆债。

  克而瑞剖析以为,2019年下半年,房地产信贷政策或将继续收紧。而关于房企而言,境外债固然具有较高融资利率,但在境内融资不时收紧的当下,发行海外债仍是维持范围增长的必要途径。将来如何在融资渠道上寻求进一步的打破,如何有效地降杠杆、降负债,将会是将来房企们进一步开展的主要应战。

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  将来区域一体化“城市群”将加速开展

  一二线城市仍是房企投资拿地的重点,但曾经回归理性。从近期广州土地市场来看,在阅历了此前连续多轮的高光表现之后,从番禺东环街宅地流拍开端,又呈现了从化一宗地中止出让、一宗地底价成交的“冷门事情”,克而瑞广州区域首席剖析师肖文晓以为,这反映了在有保有压的调控政策之下,开发商的拿地战略亦是有所取舍,即使在抢手城市也不会一味追高。实践上,从一手住宅的成交数据来看,广州市场今年的“回暖之路”仍有不肯定性,最明显的证据就是5月和6月上半月的一手住宅成交量同比由正转负,完毕了此前三个月“三连阳”的表现。上半年,广州住宅用地供给527.94万㎡,成交437万㎡,同比分别增加250万㎡和135万㎡。依据2019年土地供给方案,下半年广州还有相当大量的土地入市,这也让有意进入广州的房企有了选择的理由。

  继年初以来,多个城市调控政策力度有所调整,房地产市场呈现部分小幅回暖。但近两月,针对部分楼市的销售市场以及土地市场快速升温,以苏州为代表的局部城市重新收紧了楼市政策。在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下,全国住宅市场整体坚持平稳。仲量联行中国区研讨部总监姚耀表示:“短期来看,货币供给增速坚持稳定,楼市政策放松力度有限,住宅市场整体成交量持续增长的可能性较小。从长期来看,具有产业晋级前景以及持续人口净流入的城市的住宅需求会得到有力支撑,特别是区域一体化的‘城市群’将加速开展。”