土地管理法二审 农地入市将迎重要节点
来源:吉安市房管局    发布时间:2019-06-27 18:27:36打印本页

间隔初次审议半年之后,《土地管理法修正案(草案)》(下称“草案”)将于6月25日提请全国人大常委会停止二次审议,触及到的征地变革、集体建立用地入市、宅基地退出等有关条款将是外界主要关注所在。

  2018年12月23日,草案一审稿提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。这也是时隔14年之后,《土地管理法》再度修订。

  针对当前土地变革的热点和难点范畴,草案一审稿主要在三个方面作了修正和完善:一是减少土地征收范围,标准土地征收程序,完善对被征地农民合理、标准、多元保证机制;二是明白集体运营性建立用地入市条件及管理措施;三是健全宅基地权益保证方式,完善宅基地管理制度。

  在一审过程中,各界对草案的关注和讨论也集中在上述三个方面,并引发了一些争议。此番二审,草案能否会依据各方意见停止相应修正,目前尚难断论。

  成片开发可否归入征地范围?

  征地变革不断是当下土地问题焦点,我国《宪法》和《物权法》将乡村集体土地征收的条件规则为公共利益的需求。至于何为“公共利益”,现行法律并未明白界定,这为中央政府可依据本人需求无限制地行使土地征收权埋下了伏笔,且预留了较大的自主操作空间。

  草案一审稿第45条采取了罗列式的方式,对征地的范围停止了明白,有六种情形需求用地的,能够依法征搜集体土地。

  乡村农业部乡村经济研讨中心研讨员廖洪乐对第一财经表示,与过往没有明白限制相比,此次列出的六种情形总体上会对中央政府的征地行为构成一定约束,“有,总比没有好”。

  但在上述规则中,第5项规则“施行成片开发建立需求用地的”可征地依然引来不少争议。

  自然资源部部长陆昊2018年12月曾表示,将成片开发归入能够征地的情形,以免对经济社会开展影响过大。他同时强调,成片开发能够征收土地的范围限定在土天时用总体规划肯定的城镇建立用地范围内,此外不能再施行“成片开发”征地,为集体运营性建立用地入市预留空间。

  但何为“成片开发”?“成片开发”是公共利益吗?谁来主导“成片开发”?

  全国人大财经委委员蔡继明在去年12月对草案初次审议的分组审议中表示,《宪法》强调国度为了公共利益的需求,才干依法征收和征用乡村的集体土地。建一个住宅小区是成片开发,建一个开发区也是成片开发,建一个工业园区也是成片开发,但一定属于公共利益。因而,草案中的“成片开发”可能给中央政府偷换公共利益概念留下了空间。

  蔡继明以为,成片开发里到底有几公共利益,至少要有一个定性的说法。假如没有的话,成片开发就不能作为征天文由。

  关于如何界定“成片开发”的问题,草案一审稿规则,成片开发应当契合国务院自然资源主管部门规则的规范。

  但依据现有公开材料,自然资源部以及原疆土资源部并未正式对外发布过“成片开发”的详细规范。

  全国人大常委会委员高友东在去年底草案一审时表示,目前,成片开发征收在理论界反对声音比拟高。由于我国地域宽广,各地状况差异很大,需求对“成片开发征收权”停止恰当限制,以免加剧土地资源的糜费。

  集体建立土地入市范围能否扩展?

  在集体运营性建立用地入市方面,草案一审稿删去了从事非农业建立必需运用国有土地或者征为国有的原集体土地的规则,为破解集体运营性建立用地入市扫除法律障碍。

  集体建立用地入市问题关系到当今土地供给格局的变化,关于一些房地产热点城市,如集体建立用地可以顺利入市,有望缓解国有建立用地相对慌张场面。

  依照草案一审稿,集体建立用地能够入市的条件是:土天时用总体规划肯定为工业、商业等运营性用处,并经依法注销的集体建立用地,且明白请求集体建立用地运用权人严厉依照土天时用总体规划肯定的用处运用土地。

  易居(博客)研讨院智库中心研讨总监严跃进对第一财经记者表示,草案关键点是明白“运营性用处”这五个字的概念,实践上建立用地主要包括运营性用处、寓居类用处、公益类用处这三种。换言之,这次变革的建立用地只是其中的一局部,即运营性用处。而寓居类用处不触及,包括宅基地、小产权房用地都和此次政策没有关系。

  他表示,关于集体建立用地来说,若自身规划是工业和商业,那么将来就允许此类土地采用出让、出租的方式停止运用。过去此类土地是需求经过征地等方式,即停止土地“国有化”的操作才能够停止出让。而如今约束减少,自然使得此类土地后续买卖的活泼度增加。

  截至目前,相关部门并未发布过全国集体运营性用地的统计数据,曾有学者统计称,全国大约有4000万亩存量集体运营性用地。

  廖洪乐以为,草案应该在两个方面停止改良和调整,一是放宽能够入市的集体建立用地范围,不要仅仅局限在“运营性用地”,这样将大大增加能够入市的集体建立用地范围;二是拓宽入市后的集体建立用地用处,让其能够介入住房市场,比方应用集体建立用地建立租赁住房,建立保证性住房等。

  严跃进也以为,当前租赁市场用地还是面临很多压力,很多大城市供地力度不大,要在2020年构成相对好的租赁市场,相似集体建立用地必需有政策变革。后续此类用地入市的积极性将增加,这有助于扩展租赁用地来源,进而构成更好的租赁市场开展条件。

  城里人可否买卖宅基地?

  宅基地变革是一个城乡居民都关注的话题,主要有两大要素,一方面是随着农民进城数量的增加,乡村宅基地大量闲置,而流转范围却遭到很大限制;另一方面则是闲置的宅基地能否转变为住宅用地,以缓解城市房地产供给问题。

  在探究宅基地流转方面,草案一审稿62条规则:国度鼓舞进城落户的乡村村民依法自愿有偿退出宅基地。

  但草案一审稿并未细致规则,宅基地能退给谁?或者谁能够买宅基地运用权?不过,草案一审稿规则,国务院农业乡村主管部门担任全国乡村宅基地变革和管理有关工作。

  在草案一审过程中,有全国人大常委会委员以为,宅基地只能在集体内部流转。当村里人越来越多走到城里的时分,还得请求这个宅基地在村集体内部流转,这违犯了理想。

  廖洪乐也倡议,不要对宅基地流转停止过多限制。

  不过,严跃进以为,乡村宅基地不允许随意买卖,之所以强调“流转”而不是“转让”,还是由于此类买卖是限定在乡村土地市场的。换言之,宅基地是有特殊性的,需求保证乡村住房需求,随意让城里人买卖,是容易出乱子的。