房企频现卖资产 “换仓”还是债务兑付?
来源:吉安市房管局    发布时间:2019-06-21 17:14:36打印本页

阳光100、华裔城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂等多家房企转让旗下子公司,出卖资产缘由不一

在局部房企土地市场演出猖獗“买买买”时,另一局部房企却在出卖旗下资产。新京报记者不完整统计,2019年以来,已有多家房企转让旗下子公司,包括阳光100、华裔城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、明发集团等。业内人士剖析,房企出卖资产缘由不一,有的是经过腾笼换鸟以优化资产组合,有的则是活动性慌张,卖项目以归还到期或行将到期债务。需求指出的是,2019年是房企债务兑付顶峰期,在融资环境又收紧的状况下,房企出卖资产的现象将会继续发作,以缓解活动性慌张的情况。

现状

多家房企出卖多个项目

6月14日,北京产权买卖所信息显现,华裔城集团有限公司全资控股的云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。材料显现,转让的标的企业今年前5个月停业利润亏损677.87万元,净利润亏损692.57万元,资产合计5896.97万元,负债合计5508.48万元。今年5月份,华裔城还挂牌转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权。2月份,挂牌转让云南华裔城置业有限公司50%股权。

事实上,从去年10月份开端,出卖资产不断随同着华裔城左右,据不完整统计,华裔城曾经挂牌出让位于深圳、上海、成都等地的多个公司股权以及债权。

不止华裔城,6月9日,粤泰股份发布公告称,6月8日,公司与世茂方签署了《世茂粤泰协作项目协议书》。依据公告,粤泰股份此次共转让5个项目的股权,总买卖对价约为63.97亿元。其中广州嘉盛项目买卖对价24.99亿元、广州天鹅湾二期项目买卖对价27.8亿元、淮南恒升天鹅湾80%股权买卖对价7.58亿元、淮南粤泰天鹅湾20%股权买卖对价0.81亿元、深圳中浩丰公司20%股权买卖对价2.79亿元。此前的6月5日,粤泰股份还分别将旗下淮南公园天鹅湾项目80%股权、淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让给世茂房地产,买卖对价分别为7.58亿元、0.81亿元。

还有泰禾集团,此前媒体报道其正为旗下12个项目寻觅买家。截至目前,泰禾已将旗下南昌4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目、佛山1个项目的局部股权出卖。

阳光100也频现“卖卖卖”。4月14日晚,阳光100公告称,其持股55%的隶属公司长佳国际有限公司以约46.64亿元出卖卓星集团有限公司给佳兆业的隶属公司凯择有限公司。4月2日,阳光100以约13.34亿元的金额出卖重庆阳光壹佰70%的股权,受让方为融创中国。

中国金茂也转让多个项目股权。包括挂牌拟转让北京茂丰28.56%股权,转让底价为5.3亿元;转让长沙鼎茂置业有限公司100%股权,转让底价约11.44亿元;转让北京昊远置业有限公司34%股权和天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。

剖析

局部为剥离不良资产

关于上述房企出卖资产的缘由,有的是剥离不良资产优化资产构造,有的则是回笼资金缓解现金流。同策咨询研讨中心总监张雄伟表示,一局部企业出卖资产可能是由于过去采用高杠杆扩张招致往常资金链慌张,出卖项目来缓解资金压力,一局部企业资金链可能并没有太大压力,只是处置不良资产,优化投资组合,换仓规划更好的城市或项目。

诸如华裔城,出卖资产的同时,还在大举买买买。今年上半年,华裔城先后在郑州、茂名、潮州、无锡、南京、合肥、广州等地购地。易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表示,华裔城是从当前文旅产业开展的角度来停止业务调整,局部非中心资产兜售,一方面是回笼了资金,另一方面是腾挪更多管理资源,以用于华裔城产业转型。

还有大悦城,6月18日,发布公告称,全资子公司中粮地产(北京)有限公司拟收买北京稻香四季房地产开发有限公司49.91%股权,但是在5月份,拟转让持有的北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权。

不过,也有局部房企出卖资产是为了缓解资金链慌张的情况。诸如阳光100,在今年的业绩会上,阳光100管理层曾表示,2019年将停止优质土地出卖来支持公司活动性缺口,并为公司将来两至三年的业务转型做资金补充。一局部土地会全部出卖,一局部土地将保存局部股权停止协作开发。还有粤泰股份,针对安徽淮南两项目的股权转让缘由,粤泰股份表示,主要是为了缓解公司活动性慌张,化解公司的逾期借款风险。自2018年底以来,粤泰股份接连曝出债务违约状况。此外,粤泰股份还因触及借款纠葛,公司及下属公司银行账户被冻结,且多处资产被查封,公司堕入借款纠葛案。

预期

偿债压力放大并购现象

中国指数研讨院的统计数据显现,2019年至2021年是房地产债券的集中到期顶峰,房企面临现金流的考验。而2019年是房企首个集中还债的顶峰期,申万宏源发现2019年-2021年大量无评级、高收益中资美圆债到期,从2019年到期量构造来看,金融、地产、城投等到期量较大,分别为486亿美圆、390亿美圆及136亿美圆。

事实上,今年上半年,已有中小房企呈现债务违约现象。据理解,北京华业资本控股股份有限公司“16华业02”债权于2019年6月3日到期。但是,6月3日,该公司公告称,因目前资金周转艰难,公司不能按期支付“16华业02”的利息及0.7亿元钱剩余本金。呈现违约的还有安徽房企国购投资有限公司,依据wind显现,在2019年,该企业有9只债权构成本质性违约。3月27日,国购投资有限公司公告称,未可以按时兑付“18国购01”“18国购02”“18国购03”“18国购04”本息,触及本息金额高达12.83亿元。材料显现,国购投资有限公司主停业务为住宅地产、商业地产的开发与销售,商业物业管理及运营、化肥消费等。

2019年本是债务到期顶峰,但是目前的融资环境也不太悲观,从5月份开端,房企的境内融资环境就呈现收紧态势。6月份,在境内发债持续收紧的环境下,多家房企又开启了新一轮海外发债潮。据克而瑞地产研讨中心不完整统计,截至6月17日,已有10余家房企发行及拟发行海外债,估计发行范围将达超30亿美圆。

克而瑞剖析称,融资收紧主要由于此前局部房企加大投资力度、土地市场较为炽热,局部地价涨幅过快,故而城市呈现政策预警,在融资层面也遭到一定的限制。

加速销售与回款、借新还旧、变短为长、出卖资产等成为今年房企加强活动性的主要手腕。不过,张雄伟指出,目前的现状是,销售回暖动力缺乏,融资层面又有一点轻轻收紧的趋向,企业的资金压力没有发作太大改动。关于杠杆率较高的企业来说,今年会是压力比拟大的一年,估计下半年还会有房企出卖资产的现象。不多,关于资金压力小的大型企业来说,今年反而是一个收买的好时机。